今年第二季度，许昌楼市成交量明显回升，楼市复苏势头强劲，部分地产商开始“飘飘然”了，准备提价或者已经开始提价。然而，进入第三季度的首个月，楼市成交开始放缓，本来已较明朗的许昌楼市再度蒙上一层阴影，早前业内普遍担忧的市场需求不足是否真的存在?

    楼市成交普遍放缓

    据市住建局提供的数据显示，7月份许昌商品房当月成交套数为908套，而6月份成交套数为1052套;价格方面，7月份的成交均价为3892元/平方米，6月份的成交均价为3476元/平方米。

    7月份的成交量下滑，与该月的供应有关系。据了解，我市多家楼盘在7月份推盘，其中一半集中在东城区。7月份的推盘虽然较为集中，但普遍集中在7月下旬，其成交量将重点体现在8月上旬。

    此外，成交普遍放缓也是导致成交量下滑的重要原因之一。第二季度开始，许昌楼市刚性需求释放，推动了成交量的回升，然而进入第三季度后，虽然首次置业者仍然持续发力，140平方米以下的产品仍然备受青睐，但140平方米以上的改善型刚需产品开始滞销。不少楼盘出现两极分化现象，中小户型几乎已无存货，剩下的几乎是清一色的大户型或者楼王产品。

    “前几个月，我们售楼部在非周末时间，每天也能接待二三十组客户，但现在就算是周末，也没有这样的人流了。”东城区一家楼盘销售人员告诉记者，因为楼盘调整了价格，价格已较前期升了不少，产品销售也放缓了。

    虽然7月是楼市的传统淡季，但开发商并不敢怠慢，仍然加紧推盘，7月份的供应量迎来了少有的高峰，但成交量并没有因此而出现大幅飙升。

    改善型刚需者后续乏力

    今年3月份，市民郑先生在东城区买了套120平方米左右的房子，总价约50万元，郑先生属于改善型刚需者。他现居住在中心城区一个楼龄接近20年的小区，本来他不急于换房，但看到许昌东城区的部分房价已在4000元/平方米以上，便有了换房的冲动。据了解，从第二季度起，不少改善型刚需者加入购房大军，在经历了今年第二季度的集中释放后，目前正进入平缓释放期。改善型刚需者仍然存在，但已不再像第二季度那样集中。

    刚需群体主要分为两大类型：首次刚需者、改善型刚需者。而首次刚需者，又有两种情况：一是到许昌工作刚几年的“新许昌人”，需要购房安家;二是许昌本地人，虽然有房，但是和父母一起居住，因为结婚或有其他原因需要购房。

    改善型刚需者，也有几种情形：一是换房升级，现有居住条件一般，采用“卖一买一”方式进行居住升级;二是经济条件稍好点的，虽然已拥有一套房子，但想再买一套房自住，原有那套用来出租或投资。改善型刚需者可塑性大，很多处于可买与可不买之间。但市场政策一变化，便会激发他们的购房需求，释放购买力。今年第二季度，就集中释放了这部分购买力，近期内这部分需求将会有所放缓。

    超低价格难再出现

    成交放缓，还与楼盘价格调整有较大关联。据了解，前段时间，由于成交活跃，楼盘价格普遍有不同程度的回升。楼价的调整，主要有几方面：一是部分楼盘收回了优惠折扣;二是销售进入到尾声的楼盘，已无太大销售压力，可以适当调整价格，慢慢消化存量;三是楼市最困难时刻已过，新产品在定价策略上再次偏向积极，定价普遍较今年1月份、2月份高;四是直接升价，见销售形势转好，直接提价。

    价格回调后，大大降低了刚需者的积极性，特别是改善型刚需者的积极性，再次导致了观望潮的涌现。

    虽然今年第二季度开始，楼市普遍开始回暖，但这也仅限于局部区域，我市部分区域销售压力仍然较大。另一方面，之前回暖较快区域，最近的销售也明显放缓，刚需疲软已是不争事实。